Capital socioespacial e valorização imobiliária : uma análise baseada em modelos hedônicos de preços em Porto Alegre (RS)

Abstract

O acesso a empregos, serviços e amenidades é fator determinante dos valores pagos por imóveis urbanos. As teorias da economia urbana neoclássica, embora eficazes na explicação dos componentes principais do preço do solo urbano, são insuficientes para considerar aspectos socioespaciais, tanto na escala global como no entorno do imóvel. A presente pesquisa propõe uma adaptação teórico-metodológica do conceito de capital espacial para o conceito de capital socioespacial, visando analisar sua influência nos preços de imóveis residenciais mediante o uso de Modelos Hedônicos de Preços (MHPs). São analisadas como as dimensões globais da localização (configuração espacial e acesso – oportunidade – a equipamentos e amenidades urbanas) e dimensões locais da vizinhança (aspectos formais, funcionais e sociais) influenciam os valores pagos nos submercados de apartamentos e casas unifamiliares em Porto Alegre (RS). Para tanto, são empregados dados de 19.321 observações do ITBI. Esta análise é realizada tanto de forma agregada, como por faixas de poder aquisitivo (estratos socioeconômicos). Parte desses indicadores são combinados de modo a compor um sistema de indicadores denominado capital socioespacial (CSS). Este sintetiza atributos morfossociais e funcionais que sustentam variações de urbanidade, a qual emana de formas diferenciadas de interlocução entre indivíduos em ambientes com propriedades espaciais específicas. Ao se relacionar capital socioespacial e preços de imóveis foi possível desvendar, para cada submercado (apartamentos e casas unifamiliares), os fatores mais influentes nos preços imobiliários. A análise permitiu capturar nuances da influência de atributos de localização e de vizinhança para diferentes grupos de renda e submercados, contribuindo para a compreensão do papel do capital socioespacial na estruturação dos espaços residenciais.

Access to jobs, services, and amenities is a determining factor in the prices paid for urban properties. Neoclassical urban economics theories, although effective in explaining the main components of urban land prices, are insufficient to account for sociospatial aspects, both at the global scale and in the immediate surroundings of the property. This research proposes a theoretical-methodological adaptation of the concept of spatial capital into the concept of sociospatial capital, aiming to analyze its influence on residential real estate prices through the use of Hedonic Pricing Models (HPMs). The study examines how global dimensions of location (spatial configuration and access – opportunity – to urban facilities and amenities) and local neighborhood dimensions (formal, functional, and social aspects) influence the prices paid in the apartment and single-family housing submarkets in Porto Alegre, Rio Grande do Sul, Brazil. For this purpose, data from 19,321 observations from the Property Transfer Tax (ITBI) database are employed. The analysis is conducted both in aggregate form and by income brackets (socioeconomic strata). Part of these indicators are combined to compose a system of indicators called sociospatial capital (CSS). This system synthesizes morphosocial and functional attributes that sustain variations in urbanity, which emerges from differentiated forms of interaction among individuals in environments with specific spatial properties. By relating sociospatial capital to housing prices, it was possible to identify, for each submarket (apartments and single-family houses), the factors with the greatest influence on real estate prices. The analysis made it possible to capture nuances in the influence of location and neighborhood attributes across different income groups and submarkets, contributing to a better understanding of the role of sociospatial capital in the structuring of residential spaces.