Incorporações e individuações imobiliárias de unidades em condomínio : descrição do roteiro e estudo exploratório das dificuldades do processo nos cartórios de registro de imóveis

Abstract

Diante da exigüidade do espaço físico disponível e da insegurança da habitação em unidades isoladas, principalmente nos grandes centros desenvolvidos, tornou-se uma opção e rotina o viver em condomínio, seja ele horizontal, vertical ou ambos com propriedade compartilhada. Apesar de ser utilizado desde a Antigüidade, somente, a partir de dezembro de 1964 foi publicada uma legislação brasileira adequada para disciplinar a atividade, através da Lei 4.591 (BRASIL, 1964). Existem diversas formas para executar uma edificação em condomínio, entretanto, os recursos da maioria provêm de alienação em planta para entrega futura, caracterizando-se pela legislação como incorporação imobiliária. Neste caso, por exigência da Lei, seu memorial é desenvolvido segundo regras normalizadas, devendo ser arquivado e registrado no Cartório de Registro de Imóveis antes do início da alienação. Nos demais casos, quando é caracterizado o condomínio e não haja a alienação das unidades antes da lavratura do habite-se, deverão as unidades autônomas ser individuadas, para constituição do condomínio especial que estabelece a propriedade privada e compartilhada, também arquivadas e registradas. A descrição do processo e as dificuldades para execução destes procedimentos de registro é o tema do trabalho Apesar do procedimento datar de dezembro de 1964, persistem, até os dias de hoje, dificuldades, prejudicando além dos profissionais que atuam na área, os empreendedores, o erário público, consumidores e a sociedade em geral. Existem ações administrativas com origem no CREA/RS, SINDUSCON/RS, e individuais sendo algumas via judicial que alcançaram êxito para eliminar, ou minimizar os problemas, já tendo sido implementadas, porém insuficientes, e com pouca abrangência para o setor como um todo. O trabalho procurou caracterizar o processo e a identificação dos vários problemas enfrentados, salientando as soluções adotadas e como foram obtidas.